Короли ренты

Россияне раскупают квартиры. Пора наживаться на соседях

Фото: Сергей Бобылев / ТАСС

Новость о повышении пенсионного возраста заставила россиян отвлечься даже от мундиаля. Напряглись все — от тех, кто собирался на пенсию через год (теперь придется через два), до «молодежи» 1971 года рождения и позже, которым теперь раньше 63-65 о пенсии можно и не мечтать.

«У молодого поколения впереди еще достаточно времени просто для адаптации к новым границам», — прокомментировал событие премьер-министр Дмитрий Медведев. И это правда. Сегодняшние 35-45-летние прекрасно понимают, что работу в предпенсионном возрасте найти будет сложновато. У кого-то перед глазами пример родителей, кто-то и сам уже прочувствовал, что в кадрах ему не так рады, как прежде. С увеличением же пенсионного возраста перед многими засияла перспектива провести в поисках работы и ожидании пенсии не пару-тройку лет, а все пятнадцать.

Логичным образом возникает мысль о «самоназначенной пенсии» на такой случай, и один из самых очевидных вариантов здесь — рента от владения арендной недвижимостью. «Дом» пообщался с игроками рынка недвижимости и задал им вопросы о том, какую недвижимость лучше выбрать, сколько лет придется работать на квартиру, прежде чем она начнет работать на владельца, и в каких случаях такое вложение имеет смысл, а в каких — ни малейшего.

Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда»:

— Средний срок, за который может окупиться квартира экономкласса, — 18 лет, так как доходность от аренды в Москве составляет не более четырех-семи процентов. Если приобрести недорогой вариант и без дополнительных вложений выставить его на рынок по минимальной цене, срок окупаемости может быть и меньше: время экспозиции таких недорогих вариантов минимальный, у них фактически нет простоя, и налог на недвижимость ниже.

Если же человек располагает существенной суммой денег, которую хочет вложить в жилье, то с точки зрения инвестиций будет целесообразно приобрести две недорогие одно-двухкомнатные квартиры в востребованных для аренды районах (у метро, с нормальной инфраструктурой). Такие квартиры всегда будут пользоваться спросом, и подобное вложение окупится быстрее, чем при покупке одной квартиры, но более дорогой.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции»:

— Стоит учитывать, что срок окупаемости купленной квартиры при сдаче в аренду будет несколько больше, если покупать новостройку. Хотя квартиры на этапе котлована стоят дешевле, стоит помнить о недополученной выгоде в тот период, пока они строятся. К тому же в стоимость квартиры придется закладывать ремонт, мебель и всю необходимую для жизни бытовую технику. Прошли времена, когда вы могли спокойно и быстро сдать квартиру с «бабушкиным ремонтом» и старой мебелью по приемлемой цене.

Виолетта Басина, председатель комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей:

— Жилье, которое приобретается в ипотеку, — сомнительная инвестиция, потому что к окончанию срока выплаты ипотеки, положим, через 15-20 лет, квартира обойдется минимум на 200 процентов дороже ее покупной цены. Если мы купили, например, в Санкт-Петербурге однокомнатную квартиру средней стоимости — три миллиона рублей, то итоговая цена ее составит уже девять. Сколько лет ее надо сдавать, чтобы окупить то, что вложено, при том что ежемесячный платеж составит по сегодняшним ценам около 30 тысяч рублей?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

— Покупка жилья для аренды в ипотеку имеет смысл в случае, когда сразу после сделки можно сдать объект, то есть кредит частично или полностью будет оплачиваться за счет аренды. Самая дешевая однокомнатная квартира в сданном доме с отделкой обойдется в 5,2 миллиона рублей.

Допустим, арендная ставка за такое жилье составит около 30 тысяч рублей в месяц. При наличии минимального первоначального взноса в 20 процентов от этой суммы в кредит надо взять 4,16 миллиона рублей. При ставке 9,4 процента (в Сбербанке) и сроке ипотеки 30 лет ежемесячный платеж составит 34,6 тысячи рублей в месяц. То есть собственнику придется вкладывать ежемесячно всего 4,6 тысячи рублей, а остальную сумму вносить за счет аренды. Через 30 лет у инвестора будет
стабильный доход и погашенная ипотека. Однако нужно быть готовыми к тому, что арендаторы могут съехать, квартира будет простаивать некоторое время, и наверняка понадобится ее ремонт.

Поэтому стоит собрать некую финансовую «подушку безопасности», чтобы иметь возможность вносить ипотечные платежи вне зависимости от наличия или отсутствия арендатора.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»:

— Средний бюджет однокомнатной квартиры в Москве — 6,3 миллиона рублей. Средняя ставка аренды такой квартиры в столице — от 30 тысяч рублей в месяц. Если сдавать такую квартиру (без простоев) по такой цене, окупится она в течение 17,5 лет.

Лучше всего сдаются квартиры в домах, расположенных рядом со станциями столичного метро или железной дороги. Поэтому, инвестируя в недвижимость, надо осведомиться о планах по строительству транспортной инфраструктуры в понравившемся районе. Предпочтительнее выбирать небольшие однокомнатные квартиры, которые всегда в спросе. Выбирая между квартирами на вторичном и первичном рынке, стоит знать, что их стоимость сдачи в аренду примерно одинаковая и больше зависит не от возраста дома, а от локации и других, общих для любой недвижимости факторов.

Помимо жилых объектов, у рантье востребованы коммерческие помещения, расположенные на первых этажах в новостройках. Арендный бизнес сейчас приносит неплохие доходы — на уровне 10-12 процентов годовых. Поэтому частные инвесторы все чаще приобретают коммерческую недвижимость. Стоимость «входного билета» на такой рынок — порядка 2,5 миллионов рублей.

Николай Лавров, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург»:

— Квартира — это не только доходная инвестиция, они имеет и стоимость содержания: это квартплата, налог на имущество, амортизация ремонта. Если покупать с прицелом на дальнейшую долгую сдачу, надо понимать, что квартира должна сразу найти арендатора, как только будет получена собственность, иначе объект сразу становится дополнительной статьей расходов.

Оптимальная покупка с «дальним прицелом» — одно-двух комнатная квартира в новостройке, с отделкой, в локациях массовой застройки, рядом с будущими станциями метро. Например, в Петербурге это конец Комендантского проспекта, где в 2020 году будет новая станция метро. Студии в локации продаются от двух, «однушки» — от трех миллионов рублей.

Это вполне могут себе позволить 30-40 летние люди из любого региона России. При использовании материнского капитала и минимальных накоплений в 200-300 тысяч ипотечный платеж по такой квартире составит примерно 15-20 тысяч, в аренду однушка будет сдаваться за 17-18, покрывая платеж на время ипотеки и принося постоянный доход во «вместопенсионный период».

Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe:

— Не надо забывать, что окупаемость будет зависеть от рыночной ситуации в двадцатилетней перспективе, прогнозировать которую не так просто. Сложно сказать, что будет через пять лет, не то что через 20.

С прицелом на далекое будущее — квартиры у метро в новом доме это практически беспроигрышный вариант. Это то, что сдастся практически всегда. Брать в ипотеку, наверное, не советовал бы. И сразу будет жизнь «не айс», потому что придется выплачивать большой кредит, и потом тоже будет не очень.

Если есть небольшие сбережения – можно посмотреть апартаменты. Все зависит от того, насколько ты активный или пассивный рантье. Если ты активный — ты можешь купить большую квартиру, сделать из нее мини-отель и сдавать его посуточно.

Источник