Трудовой Кодекс РФ с комментариями ТК РФ, бесплатные консультации юристов
Долевое участие россиян в строительстве будет упразднено, чтобы исключить риск обмана со стороны застройщиков. Однако механизмы, которые придут ему на смену, также имеют подводные камни
Число россиян, участвующих в долевом строительстве, устойчиво снижается. В первом полугодии 2017 года Росреестром было зарегистрировано на 6% меньше договоров долевого участия физических лиц — 276 000 против 294 000 в первом полугодии 2016 года.
При этом реализованный спрос на первичном рынке жилья в России так и не достиг докризисного уровня — число заключенных договоров в первом полугодии 2017 года на 12% меньше, чем за аналогичный период 2014 года, — 312 000 сделок.
По данным Центробанка на 1 июля 2017 года, объем кредитов, предоставленных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на строительство зданий и сооружений, достиг 571 млрд рублей. Это на 16% больше, чем за аналогичный период 2016 года.
Тем не менее уровень обеспеченности строительства заемными средствами пока не достигнут. Объем кредитования в первом полугодии 2017 года в сопоставимых ценах отстает на 28% от показателя аналогичного периода 2014 года (691 млрд рублей), а отношение объема кредитов в строительстве к объему работ в отрасли на 6 процентных пунктов ниже, чем в первом полугодии 2014 года. Но скоро ситуация с кредитованием должна кардинально измениться.
Монополия банков. Насколько хорош новый спасательный круг для дольщиков
Новый механизм
Президент Владимир Путин дал указание разработать до 15 декабря 2017 года комплекс мер по замещению долевого строительства проектным финансированием. Это означает, что застройщики нет смогут привлекать деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов.
Строительство будет осуществляться только на заемные средства банков и собственные средства застройщиков. Эта мера направлена на снижение, а точнее полное исключение риска обмана дольщиков. Сейчас в стране зафиксировано более 38 000 обманутых дольщиков в 380 проблемных объектах.
Сектор строительства жилой недвижимости всегда был головной болью государства. Корень зла — в непродуманном законодательном регулировании инвестиций в жилую недвижимость.
Институт долевого строительства возник в России в начале 90-х годов прошлого века при переходе страны к рыночной экономике. Однако сам механизм был придуман задолго до этого — скорее всего, его позаимствовали у Аргентины, где во время экономического кризиса 80-х годов появился институт «строительства по справедливости».
В России же предпосылки появления долевого строительства были заложены в законе «Об основах федеральной жилищной политики». В этом документе было признано право граждан на жилье, которое обеспечивалось в том числе путем строительства за собственные средства без ограничения площади, а также право застройщика на получение или приобретение земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Однако на нормативном уровне не была закреплена форма привлечения застройщиком денежных средств граждан.
Договору долевого строительства не нашлось места в числе поименованных договоров, предусмотренных частью второй Гражданского Кодекса РФ, что могло бы минимизировать количество споров в этой области.
На этом фоне застройщики стали привлекать денежные средства граждан, заключая в лучшем случае договоры долевого участия, соинвестирования, а также договоры простого товарищества. В худшем же случае застройщики предлагают подписать документ о приобретения квартиры по возмездному договору, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность или договор уступки требования.
Кроме того, долго не мог решиться вопрос применения законодательства о защите прав потребителей в сфере долевого строительства. Это было выгодно застройщикам, не исполнявшим обязательства по срокам строительства и его качеству.
Ведь цель застройщиков отнюдь не в решении жилищной проблемы граждан и создания идеального места для жизни в семи километрах от МКАД. Девелоперские слоганы, созданные маркетологами, нацелены на одно — получение прибыли, которая образуется за счет разницы между привлеченными деньгами дольщиков, очень дешевыми для застройщика, и себестоимостью объекта долевого строительства.
Обмен площади. Банки вынуждены управлять доставшейся им коммерческой недвижимостью
Еще одна попытка
До принятия решения об использовании проектного финансирования государство в июне 2016 года приняло ряд поправок в законодательство, которые создали предпосылки для внедрения этих механизмов.
Была введена новая модель привлечения денежных средств участников долевого строительства — размещение средств на счетах эскроу. Работает это очень просто. Сперва банк выдает застройщику целевой кредит на строительство многоквартирных домов. Во всех договорах участия в долевом строительстве предусматривается обязанность участников внести деньги в счет оплаты цены на счета эскроу, открытые в таком банке.
Права же по договору эскроу следуют за правами по договору участия в долевом строительстве. В кредитном договоре предусматриваются механизмы контроля банка за деятельностью застройщика, например, обязанность застройщика предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных для строительства и так далее.
Таким образом, финансирование строительства осуществляется де-факто не за счет средств участников долевого строительства, а на целевой кредит. Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику уже после завершения строительства и передачи объекта клиентам.
Шах и мат. Победа банкиров над девелоперами приведет к росту цен на квартиры
Подводные камни
Но как компании могут получить более выгодные условия по кредиту в столь непростое для страны время? Ответ: разместить оставшиеся денежные средства дольщиков на счетах в банке, предоставляющем кредит.
Для клиента, ждущего квартиру, вроде бы нет разницы, на какой счет банк положил его деньги. Главное же результат. К тому же деньги защищены, находятся в банке, если застройщик обанкротится — средства не потеряются, скажет гражданин. И ведь не поспоришь с такой логикой. Человек, который уже знает, какого цвета у него будут обои в спальне, совсем не хочет загружать голову информацией о том, что теперь у него отсутствует право на законные проценты.
Гражданину невдомек, что в кредитном договоре между банком и застройщиком есть множество условий о дефолте застройщика, когда застройщик должен досрочно вернуть банку кредитные средства.
Банк предъявит застройщику требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на имущество. А что же будет с дольщиком? Закон предполагает, что участник долевого строительства вправе в этом случае отказаться от исполнения договора.
Вместе с тем закон ничего не говорит о последствиях обращения взыскания для участника долевого строительства в случае, если право на односторонний отказ не будет реализовано дольщиком. То есть, когда дольщик очень хочет эту квартиру и собирается биться за мечту о собственных квадратных метрах до конца.
Те люди, которые думают, что времена, когда привлеченные от новых дольщиков средства расходовались совсем на другие цели, уже в прошлом, сильно ошибаются. Инвестиционные пирамиды — бич нашего времени, а точнее 21 века.
Хочется посочувствовать государству. Оно не должно отвечать за финансовую грамотность граждан и неумение оценивать риски. Можно было бы полностью запретить населению покупать недострой, но все понимают, какую бурю протестов это вызвало бы со стороны бизнеса и граждан, мечтающих о собственном жилье.
Но думается, что вместо «спасибо» государство столкнется с плакатами на улице. Ведь у девелоперов скоро начнётся непростой период — деньги дадут только самым сильным, то есть с активами и собственным капиталом. А много ли таких?
Малоэтажная Россия: почему у нас пока так не строят
