Трудовой Кодекс РФ с комментариями ТК РФ, бесплатные консультации юристов
К концу 2018 года Рублево-Успенское направление впервые за всю историю российского рынка недвижимости уступило другому — Новорижскому — по среднему бюджету предложения загородных домовладений. Иными словами, особняки на пресловутой Рублевке больше не самые дорогие в России. Более того, теперь там есть чем разжиться людям со средним достатком.
Новорижский бальзам
По данным консалтинговой компании Knight Frank, в период с 2016 по 2018 год средняя стоимость коттеджа на Рублево-Успенском шоссе снизилась на весомые 27 процентов — со 195 до 143 миллионов рублей. Одновременно на Новой Риге этот показатель вырос почти на такую же величину — 26 процентов, со 118 миллионов до 148 миллионов рублей. Таким образом, средний бюджет предложения на Новорижском шоссе стал превышать аналогичный показатель на Рублево-Успенском направлении на 4 процента, или на 5 миллионов рублей.
«Резкий рост среднего бюджета предложения коттеджей на Новой Риге за последний год связан в основном с вымыванием лотов стоимостью до 100 миллионов рублей, на долю которых пришелся 91 процент всех сделок в 2018 году, — поясняют в Knight Frank. — Снижение среднего бюджета предложения коттеджей на Рублево-Успенском направлении за последние три года связано как с изменением структуры предложения в целом, так и с пересмотром застройщиками ценовой политики в сторону снижения».
Суммы реальных сделок, которые куда качественнее иллюстрируют ситуацию на рынке, тоже изменились. На Новой Риге в последние годы этот показатель стабильно рос, в итоге увеличившись на 23 процента: с 70 миллионов в 2016-м до 86 миллионов в 2018-м. На Рублевке средний бюджет сделки за рассматриваемый временной интервал, наоборот, снизился в 1,4 раза — со 164 до 115 миллионов рублей.
Аналитики уход Рублевки в минус объясняют заключением значительного объема сделок (58 процентов) в бюджете до 100 миллионов рублей.
Редкий вид
На обоих дорогих шоссе девелоперы проявляют крайне низкую активность, об ударных стройках начала 2000-х и речи не идет. За последние четыре года на Новой Риге и Рублевке вывели в продажу три новых поселка и пять очередей в уже реализуемых проектах. Лидером по количеству стартовавших строек опять-таки стало Новорижское шоссе — два из трех новых поселков появились на этом направлении, в 25 и 30 километрах от МКАД (здесь и далее — данные Knight Frank).
Особняк в поселке «Гринфилд», Новорижское шоссе Фото: villagio-vip.ru
На Рублево-Успенском шоссе, в свою очередь, вышел только один новый проект, в 21 километре от Московской кольцевой. Плюс несколько очередей в существующих поселках.
Важно отметить, что все премьеры состоялись в 2016-м и 2017-м, а в 2018-м первичный рынок «элитки» будто застыл в растерянности: ни на Рублевке, ни на Новой Риге не представили ни одного нового поселка.
Как следствие — сокращение объема предложения: на Рублевке за три года он снизился на 8 процентов, на Новорижском шоссе — на все 16 процентов. К концу 2018-го покупателям здесь предлагалось около 300 и 400 новых объектов соответственно.
«За три года на исследуемых направлениях вышло порядка 420 новых лотов, в то время как объем спроса за этот период был в два раза больше — около 760 лотов», — рассказали в Knight Frank.
«Рубль» не в моде
Рублевка, блиставшая в 1990-х и начале нового тысячелетия, за последние годы годы заметно упала в глазах покупателей с деньгами. Как свидетельствует статистика, Новорижское шоссе — лидер и по объему спроса: в 2016 году на этом направлении было заключено примерно в шесть раз больше сделок, чем на Рублево-Успенском (в абсолютном выражении — 229 против 36 лотов). По итогам 2018-го этот разрыв сократился до 1,8 раза в пользу Новорижского шоссе (в абсолютном выражении — 143 против 80 проданных лотов).
За три года на Новорижском шоссе было реализовано 586 лотов почти на 33 миллиарда рублей, на Рублево-Успенском направлении — 172 лота на сумму 20 миллиардов рублей. В 2018-м девелоперы местных элитных поселков наторговали на 11 миллиардов (Новая Рига) и 7,65 миллиарда (Рублевка).
Коттеджный поселок «Березки», Рублево-Успенское шоссе Фото: берёзки.рф
«На Новой Риге объем спроса стал сокращаться в первую очередь из-за дефицита оставшегося ликвидного предложения в сегменте участков без подряда, которые пользовались наибольшим спросом последние несколько лет, — пояснили в Knight Frank. — Ликвидное предложение в сегменте коттеджей, отвечающее требованиям покупателя, в том числе и по соотношению цена-качество, также постепенно вымывалось — все это и привело к общей тенденции снижения количества сделок».
Суммарно на двух шоссе объем сделок за последние три года снизился на 16 процентов, подсчитали аналитики.
Luxury для всех
Средний бюджет сделки в два миллиона долларов для обычного покупателя — не олигарха — очевидно, является заградительным. Но и Рублевка, и особенно Новая Рига предлагают достаточное количество вторичных объектов по демократичным ценам.
Например, за полтора миллиона в 45 километрах от МКАД продается двухэтажный 50-метровый дом на Новой Риге, в районе деревни Фуньково. Участок — 9 соток. Есть электричество, подъездная дорога заасфальтирована. «Все, кто хочет слиться с настоящей природой, — это к нам! Участок примыкает к живописному лесу, с преобладанием хвойных пород деревьев. Целебный воздух, грибы, ягоды, лесные животные», — заманивает автор объявления, размещенного в базе ЦИАН.
В диапазоне до пяти миллионов рублей на Рублевке база предлагает около 40 домов. Большинство — стандартные дачные постройки не первой свежести.
Если ограничиться участком на таком же удалении от Москвы, то по цене до миллиона рублей на обоих шоссе в совокупности представлено порядка 90 лотов.
Мы к вам заехали на час
О некотором запустении прежде популярной Рублевки свидетельствует большое количество съемных лотов на этом направлении. «Диапазон цен на коттеджи в аренду на Рублево-Успенском шоссе достаточно велик. На сегодняшний день там можно найти коттеджи как за миллион рублей в месяц, так и за 70 тысяч рублей», — отмечают аналитики «МИЭЛЬ-Аренда».
ЦИАН на Рублево-Успенском шоссе находит более 2,7 тысячи домов в аренду — без учета таунхаусов и лотов в многоквартирных домах. Самый демократичный вариант — 70-метровая дача в поселке Мозжинка в 45 километрах от МКАД. В доме есть все необходимое, даже интернет.
Самый дорогой лот — трехэтажный дом общей площадью 1,2 тысячи квадратных метров в поселке Барвиха. За право проживания в нем придется ежемесячно отдавать больше 10 миллионов рублей — примерно столько же стоит типовая двухкомнатная квартира в не самом отдаленном районе Москвы.
Рублевский шик жив — по крайней мере, формально. И традиционно доступен всем, кто готов за него платить: авторы объявления не выдвигают никаких особых требований к будущим арендаторам.
