Трудовой Кодекс РФ с комментариями ТК РФ, бесплатные консультации юристов
Из-за чемпионата мира по футболу москвичам удалось немного отдохнуть от летнего армагеддона — перекопанных улиц, пыли и шума болгарок. Но проект «Моя улица» продлен до 2020 года и возобновит свою работу уже в следующем году. Если не брать во внимание одиозные недочеты (например, фонари посреди велосипедных дорожек), «Моя улица» значительно украсила город с визуальной точки зрения. Но программа существенно поменяла экосистему основных торговых коридоров, и уже сейчас можно сказать, кто из арендаторов центра Москвы выиграл, а кто проиграл.
«Моя улица» следует общемировым тенденциям и делает город комфортным для пешеходов. Власти выгоняют автомобилистов из центра: вводят платную парковку, сокращают парковочные места и даже подумывают ограничить въезд в ЦАО. И в тот же момент расширяют тротуары, организовывают новые общественные пространства, увеличивают расходы на проведение городских мероприятий. Если в 2014 году Москва предоставляла 85 площадок для проведения фестивалей, то по итогам 2016 года их количество выросло более чем в три раза.
Изменения в городе, длившиеся несколько лет, превратили центральные улицы в пешеходные. Среди них — Большая Дмитровка, Камергерский и Столешников переулки, Кузнецкий Мост, Петровка, Никольская. Здесь выложили плитку, посадили деревья, установили лавочки и качели. По экспертным оценкам, из-за указанных реформ пешеходный трафик увеличился втрое.
Выигравшие
Вслед за пешеходами на улицы потянулись рестораны. В 2014 году количество точек общественного питания составляло 2700, а к концу 2017 года, несмотря на последствия кризиса, их число увеличилось в 3,5 раза. Сейчас в Москве около 9500 всевозможных кафе и ресторанов. Камергерский переулок и Большую Дмитровку невозможно узнать — из улиц со случайным набором арендаторов образца 2014 года они превратились в исключительно ресторанные.
Рестораторы борются за размещение своих точек в пешеходных зонах и по несколько лет готовы ждать свободных помещений на Никольской улице или в Столешниковом переулке. Поэтому о понижении арендной ставки в пешеходных центрах со стороны собственников речи не идет. Напротив, она растет, в некоторых случаях повышение доходит до 10-15%. Максимальные ставки аренды на ключевых московских улицах представлены в фасадных помещениях, расположенных на первых этажах, и достигают 250 000 рублей за кв. м в год при маленьких метражах (50-70 кв. м). Арендные ставки на крупные помещения сложных конфигураций колеблются на уровне 50 000-150 000 рублей за кв. м в год.
Но, несмотря на возросшую востребованность улиц у арендаторов, их собственные доходы выросли не у всех. Например, у ресторанов, ориентированных на семейный или вечерний отдых, отсутствие парковки сократило поток посетителей. У кафе с возможностью взять еду с собой, фастфуда и демократичных заведений выручка возросла. Поэтому в будущем на пешеходных улицах мы будем наблюдать ротацию или смену позиционирования ресторанов — на более демократичные и доступные небогатым клиентам.
Помимо ресторанов в центр перебираются продуктовые и магазины импульсного спроса — самые платежеспособные игроки рынка. Самый громкий выход произошел летом 2017 года, когда рядом с Кремлем на Тверской улице появился трехэтажный флагманский «Ашан». Другим знаковым событием можно назвать открытие гастромаркета «Вокруг света», занявшего практически весь первый этаж бизнес-центра «Никольская плаза». Раньше здесь располагались fashion-бутики отечественных и зарубежных дизайнеров. Теперь же первый этаж центра — большое открытое пространство с организованными ресторанными корнерами. По мнению многих игроков рынка, Аркадию Новикову и команде White Rabbit Family удалось создать уникальный проект стрит-ретейла и во многом преобразить облик бизнес-центра.
В основном в стрит-ретейле появляются небольшие магазины, направленные исключительно на пешеходов или жителей ближайших домов. Вряд ли кто-то намеренно поедет в «Ашан» на Тверской на автомобиле — на одну лишь парковку уйдет 300 рублей за час.
Арендодатели понимают особенность рынка — игроков, которые могут позволить себе арендовать большие помещения, не так уж и много. Чтобы не нести убытки, собственники готовы дробить крупные помещения на несколько мелких, привлекая тем самым некрупных, но все же значимых игроков: различные барбершопы, маникюрные салоны, аптеки и ювелирные магазины.
Туристический ретейл при этом работает по своим правилам. Визуальная доступность помещений для них не играет большой роли. Магазинам сувенирной и национальной продукции могут подойти площадки, которые не представляют интереса для других сегментов рынка по причинам отсутствия витрин или наличия входа со двора. Особый интерес у продавцов вызывают организованные группы китайских туристов, приносящих магазинам наибольший доход.
Проигравшие
Рестораны и продуктовые магазины вытесняют люксовые бренды. Бутики перебираются на улицы с более высоким автомобильным трафиком или в торговые центры. Туда же стремятся и продавцы одежды формата «средний плюс». Уже около 10 лет компании отдают предпочтение торговым центрам, которые обладают целым рядом преимуществ.
Во-первых, собственник торгового центра не допустит случайного соседства магазинов, который ломает логику и концепцию торгового центра. Во-вторых, ретейлеры получают дополнительную маркетинговую поддержку со стороны самого торгового центра, который тратит средства на собственную рекламу. В-третьих, при открытии точки в торговом центре магазины понимают, какой покупатель к нему придет. У каждого объекта есть своя аудитория, которая формируется благодаря его локации и позиционированию.
До 2014 года размещение магазина на центральной улице Москвы было престижно — точка не приносила какого-либо дохода, но была хорошей рекламой бренда. После кризиса ситуация изменилась. Сегодня магазины тщательно подходят к выбору локации, во многом из-за желания как можно скорее начать получать прибыль.
Теперь флагман в стрит-ретейле нужен компаниям, которые только выходят на рынок. Для них появление на Тверской или другой раскрученной улице — лучший способ заявить о себе.
