Чужая поляна

Квартиры у Черного моря подешевели до предела. Пора брать?

Фото: Артур Лебедев / ТАСС

За последние годы Сочи — главный курорт страны — сделал огромный скачок в развитии. Для туристов, лишь изредка приезжающих в город, это хорошо, а для тех, кто планировал осесть у моря надолго — не очень. Недвижимость в Сочи сильно подорожала, среднестатистическая квартира здесь стоит шесть миллионов рублей — за такие деньги можно купить жилье в Москве.

Несправедливо? Пожалуй. Зато появился повод обратить внимание на другие курорты Краснодарского края. Они, кстати, не такие уж и страшные. И предлагают квадратные метры для жизни и отдыха по относительно нормальным ценам.

Подросли к лету

Как выяснили аналитики федерального портала «Мир квартир», продавцы жилья в Сочи и в самом деле слегка зарвались: за год квадратный метр местных новостроек подорожал на три процента, сейчас он стоит почти 91 тысячу рублей, квартира целиком — чуть больше шести миллионов. Речь о предложениях в строящихся комплексах. Существующие метры дороже — почти 100 тысяч рублей за единицу, 6,75 миллиона за квартиру.

Двигаемся на запад, подальше от олимпийских снобов. В ста с небольшим километрах — Туапсе. Цены на местную недвижимость вдвое ниже: метр в новостройках в среднем стоит 52 тысячи рублей, новая квартира — 2,98 миллиона рублей. Вторичный «квадрат» оценивается в 54 тысячи, квартира — в 3,1 миллиона рублей.

Сочи

Еще дальше, в Геленджике (129 километров от Туапсе, 245 — от Сочи, 36 — от Новороссийска) купить первичное жилье можно по цене 75 тысяч рублей/метр, или 4,8 миллиона рублей за квартиру в среднем. Метр «вторички» здесь стоит 81 тысячу рублей, целая квартира — пять миллионов — не так дешево, как в Туапсе, но все же заметно меньше, чем в Сочи.

В Новороссийске за новую квартиру просят в среднем 3,5 миллиона рублей, за вторичную — 3,75 миллиона (квадратный метр стоит 59 тысяч и 61 тысячу соответственно). Жилье на самом западном из курортов Краснодарского края — в Анапе — продается примерно по таким же ценам: 3,6 миллиона за новостройку, 3,7 миллиона за «вторичку».

Эксперты отмечают, что стоимость жилья на всем Черноморском побережье Краснодарского края стабильно растет. За год к апрелю 2018-го новые квартиры здесь в среднем подорожали на пять процентов, бывшие в употреблении — на шесть процентов. Рекорд по росту цены жилья поставил Геленджик: в местных новостройках «квадрат» прибавил шесть процентов, в существующих домах — все восемь.

Руками дешевле

Проценты процентами, а в реальности стоимость квартир на Черном море, вне раскрученных Крыма и Сочи, начинается от полумиллиона рублей.

Туапсе

В Туапсе за 750 тысяч можно приобрести студию площадью 15 квадратных метров на последнем этаже трехэтажного кирпичного дома. Состояние жилья автор объявления, размещенного в базе ЦИАН, оценивает как «нормальное». Есть возможность финансировать покупку материнским капиталом и ипотечными деньгами.

В диапазоне от миллиона до полутора миллионов рублей в городе выставлено на продажу более двух десятков квартир. Площадь ряда объектов достигает и даже превышает 40 квадратных метров. Большинство дешевых лотов — это «вторичка», но есть и предложения в одной из городских новостроек на улице Портовиков.

Геленджик по цене до полутора миллионов — это менее 20 объектов, почти все из которых имеют видные невооруженным глазом проблемы. Это странные и явно неузаконенные планировки, цокольные и «полуцокольные» этажи, отсутствие внятного статуса недвижимости, статус помещения свободного назначения и так далее. И все же несколько приличных лотов можно найти. Их площадь будет откровенно маленькой, но много ли надо, когда вокруг такие красоты.

Самая дешевая новороссийская квартира в базе ЦИАН стоит 750 тысяч — это 17-метровая студия в двухэтажном доме в микрорайоне Восточный. Туалет на улице. Предложений по цене до полутора миллиона в городе много — больше двухсот. Самая просторная квартира в этом ценовом диапазоне имеет общую площадь 52 квадратных метра.

Любимая создателями телешоу «Наша Раша» Анапа — самая щедрая из городов на Черноморском побережье России. Здесь у обладателя 1,5 миллиона рублей есть выбор из полутора тысяч объектов. По цене до миллиона — почти 70 квартир. Самая дешевая стоит всего 480 тысяч. Естественно, это помещение без статуса жилья, расположенное на цокольном этаже жилого дома. До моря 800 метров.

Сдавайтесь, вы окружены

Опрос, проведенный на выставке-ярмарке «Недвижимость от лидеров — 2017» в Москве, показал, что для покупателей курортного жилья на юге России важны прежде всего возможность сдавать квартиру в аренду в туристический сезон и ее потенциальная прибыльность — на критичность этих факторов указали 86 процентов опрошенных.

По данным УК «Фонд Юг», реализующей несколько жилых проектов в Анапе, более 60 процентов покупателей квартир в курортных комплексах так или иначе сдают их в аренду, получая доход в то время, пока сами в них не проживают. То есть в действительности жить у моря собираются немногие — по крайней мере, не в Краснодарском крае.

И здесь гениальный бизнес-план, предусматривающий покупку квартиры у моря с целью сдачи в аренду, разбивается о суровые статистические данные. Аналитики «Мира квартир» указывают, что в целом жилье на курортах окупается хуже, чем в других городах России, за счет того, что квартиры у моря слишком дорогие.

Они подсчитали, что в Анапе доходность арендных квартир составляет пять процентов годовых, окупится жилье за 21 год. В Туапсе аналогичные показатели — 4,5 процента и 22 года, в Геленджике — четыре процента и 24 года. А выгоднее всего брать квартиру в Сочи: за счет высоких арендных ставок, в том числе и вне летнего сезона, доходность среднестатистической квартиры здесь достигает пяти процентов годовых, окупаемость — 20 лет.

В населенных пунктах Крыма ситуация лучше: так, в Керчи и Судаке доходность квартир составляет около восьми процентов. Чтобы обернуть вложенные средства, в обоих городах достаточно будет 12 лет.

В среднем по России квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, окупаются за 16 лет. Курортные 20-24 года на этом фоне выглядят невесело, и тем не менее, жилые комплексы в Анапе, Геленджике, Туапсе и даже портовом Новороссийске активно строятся и продаются.

Возможно, замерзшим из Тюмени, Хабаровска, Ханты-Мансийска и других небедных, но климатически несчастных городов, не так уж важна финансовая сторона вопроса — просто приятно осознавать, что в любой момент можно уехать в тепло, к морю, чайкам и фотографам с обезьянками.

Источник