Пай для дольщика. Как развивается российский краудинвестинг в недвижимость

Американцы при помощи краудинвестинга решают жилищный вопрос, тогда как в России сервисы софинансирования работают только с торговой недвижимостью. Есть ли шанс, что ситуация изменится?

Недавно крупнейшая американская краудфандинговая площадка недвижимости Fundrise объявила о создании очередного проекта, связанного с недвижимостью. Ее новая инвестиционная платформа eFund для молодых людей, мечтающих купить собственное жилье, позволяет инвестировать в недвижимость совсем небольшие суммы от $10, приобретая акции девелоперских проектов, занимающих строительством и ремонтом жилья. Компания утверждает, что за первую неделю после запуска проекта в строительство и модернизацию жилья в Лос-Анджелесе вложились более 6 тыс. человек, инвестировав не по $10, а по $1000.

В планы Fundrise входит создание пяти новых фондов, которые позволят привлечь в недвижимость $250 млн.

Краудинвестинг в сфере недвижимости, с которым в России знакомы пока не очень хорошо, в США развивается галопирующими темпами. Под управлением Fundrise сегодня находятся активы стоимостью более $1,4 млрд. С помощью площадки в американскую недвижимость инвестировали средства уже 60 тыс. граждан этой страны. На эти деньги сейчас застраиваются целые кварталы Вашингтона.

Инвестиции на площадке не только приносит прибыль, но и открывают возможность для частных инвесторов изменить архитектурный облик, к примеру, целого района, при этом сами операции максимально просты и доступны. Вложить в недвижимость здесь можно всего $500 и получать с них доход в 1-3% в сделках по перепродаже недвижимости и порядка 10-15% годовых по более рискованным и долгоиграющим проектам.

Американские «дольщики»

Fundrise сегодня далеко не единственный краудинвестинговый проект на рынке недвижимости в США. Этот инвестиционный инструмент начал развиваться одновременно с платформами, позволяющими частным инвесторам вкладывать средства в стартапы, а начинающему бизнесу — искать инвестиции на различных площадках. Толчком к этому послужил широко известный Jobs Act, подписанный в 2012 году президентом США Бараком Обамой, который разрешил непрофессиональным инвесторам участвовать в краудинвестиционных проектах, то есть входить в капитал непубличных компаний.

Создатели платформы братья Бенджамин и Дэниел Миллеры прекрасно понимали, что коллективные вложения в недвижимость и софинансирование любых проектов, к примеру, простых спекуляций, привлечет инвесторов не хуже, чем перспективные стартапы. Даже в самой неблагоприятной ситуации, когда девелоперский проект может не принести инвестору прибыль, инвестиционные риски не столь велики, как при создании нового бизнеса, вложения в который не будут обеспечены никакими активами.

Идея софинансирования частными инвесторами различных доходных операций на рынке недвижимости оказалась успешна. Уже через год после основания модель Fundrise начали активно копировать. Последователями этой идеи стали онлайн-сервисы Realty Mogul, Prodigy Network, Property Peers и Primarq. Однако этот рынок пока еще очень молод. По данным исследования площадки RealtyShares, сегодня о таком инвестиционном инструменте знают всего 2% американцев, в других странах этот показатель еще ниже.

Большие обороты сектора краудинвестиций в недвижимость обеспечивает сейчас, скорее,  высокий средний чек. Создавался этот инструмент, конечно, как «народный», но пока в большей степени им интересуются именно состоятельные инвесторы, способные заходить в проекты с крупным капиталом.

Наибольшую прибыль, около 10% годовых и выше, инвесторам площадок в США приносят девелоперские проекты, не менее популярны здесь и спекуляции по принципу купли-продажи объекта, а также сдача недвижимости в аренду.

 Для коллективных инвестиций в объекты недвижимости такие онлайн-площадки создают eREIT-фонды (Real Estate Investment Trust — фонд недвижимости, торгующийся на бирже), например, Growth eREIT от Fundrise, Digital Realty (DLR), HCP Inc (HCP), Realty Income (O) и другие, а также партнерства в формате LLP (Limited Liability Partnership — партнерство с ограниченной ответственностью).

О хороших перспективах таких проектов свидетельствуют  постоянный рост их числа и начавшаяся экспансия модели в другие страны мира. По данным Всемирного банка, в 2016 года в мире насчитывалось 230 подобных площадок, а объем рынка краудинвестинга в сфере недвижимости составил $2,5 млрд. К 2018 году, согласно прогнозу фининститута, рынок прибавит еще  $3 млрд.

Российский опыт

В России краудинвестинг в недвижимость в формате открытых онлайн-платформ буквально на пару лет моложе американского. В настоящее время на российском рынке работают две краудинвестинговые площадки в сфере недвижимости – AKTIVO и Credo Capital. Однако в нашей стране этот вид краудинвестиций пошел по своему «особому» пути, почти не ориентируясь на американских предшественников.

Если в США краудинвестинг предполагает и совместный девелопмент, и операции по купле-продаже и аренде как жилой, так и коммерческой недвижимости, то на российских площадках представлены проекты лишь в одном сегменте рынка. Инвесторы совместно приобретают на вторичном рынке объекты торговой недвижимости, получая впоследствии доход от сдачи в аренду.

Выбор такой модели обусловлен несколькими причинами. Во-первых, трудно было в принципе предположить, что знакомые с договорами долевого участия и историями обманутых дольщиков инвесторы поспешат вкладывать средства в покупку ценных бумаг мало кому известной девелоперской структуры под эгидой онлайн-площадки.

Во-вторых, именно торговая недвижимость оказалась в России наименее восприимчивой к экономического кризису. А приобретение жилья на вторичном рынке под сдачу квартир в аренду демонстрирует сейчас доходность на уровне всего 5% против 10–17% в коммерческом секторе.

В-третьих, формат инвестиционного партнерства или создания юридического лица (к примеру, ООО) из-за особенностей российского законодательства оказался непригоден для эффективного управления проектами, связанными с краудинвестициями в недвижимость. Закон о краудинвестинге в России не принят, а для осуществления коллективных вложений местное законодательство предполагает создание открытых или закрытых паевых фондов.

В результате и AKTIVO, и Credo Capital пошли по пути создания инвестиционных монофондов в формате ЗПИФ, в которые вносятся объекты недвижимости. От классических ЗПИФН, давно знакомых российским инвесторам, краудинвестинговые платформы отличают как раз наличие специального фонда, формируемого под каждый объект недвижимости, относительно невысокий порог входа и, естественно, скорость сделки, что необходимо онлайн-площадкам.

Так, порог входа в краудинвестинговые проекты на площадке AKTIVO составляет 300 тыс. рублей, Credo Capital — около 900 тыс. руб. В среднем инвесторы AKTIVO могут рассчитывать на доходность 10-17% годовых. Пользователи Credo Capital получают доход от аренды до 12% годовых, еще 7% годовых площадка обещает инвесторам за счет роста стоимости их вложений.

Во время запуска AKTIVO в 2015 году никто не мог предсказать, насколько коллективные инвестиции в недвижимость окажутся востребованными в России — это был самый пик кризиса на рынке недвижимости. Проект выглядел весьма рискованным. Первая же сделка по покупке помещения в центре Москвы, арендуемого известным зарубежным брендом, сорвалась из-за резкого скачка курса валюты, поскольку была привязана к стоимости доллара.

Тем не менее уже в декабре 2015 года  первые инвесторы AKTIVO сообща приобрели первый объект коммерческой недвижимости — помещение супермаркета «Пятерочка» в подмосковных Люберцах, сформировав инвестиционный пул из 50 человек. А к середине 2017 года онлайн-площадка привлекла в коммерческую недвижимость уже 850 млн рублей.

Запущенная в этом году платформа Credo Capital, которая в своих ЗПИФ аккумулировала часть коммерческой недвижимости ГК «Основа», за два года планирует увеличить стоимость чистых активов своих фондов с 4,5 млрд руб. до 12 млрд руб.

Каковы перспективы?

Сейчас трудно сказать, сможет ли Россия повторить американский опыт, хотя бы немного приблизившись к своим «родоначальникам» по объемам инвестиций и расширив поле своей деятельности на другие сферы операций с недвижимостью, к примеру, на офисную недвижимость и сделки купли-продажи. Тем не менее то, что недавно казалось маловероятным, может получить шанс на развитие.

Одной из причин роста инвестиций в подобные проекты стала политика ЦБ по снижению ключевой ставки (очередное ее снижение прошло в середине сентября 2017 года). Уже буквально через год мы, скорее всего, увидим уменьшение доходности рублевых вкладов до 4-5% годовых. Отток вкладчиков из банков уже привел к росту инвестиций в различные альтернативные инструменты.

Среди них есть как обладающие относительно невысокой степенью риска, к примеру, открытые паевые фонды облигации (по данным Национальной лиги управляющих, приток средств в открытые паевые фонды (ПИФ) за три летних месяца превысил 19 млрд руб., что стало рекордным результатом за всю истории российского рынка коллективных инвестиций), так и довольно рискованные МФО. Одновременно с этим и первая в России краудинвестинговая площадка вынуждена была создать «лист ожидания» на новый объект, в который записались те, кто планирует участвовать в новом краудинвестинговом проекте. А средний чек резко подскочил с 1,6 до 5,6 млн руб.

Главный риск краудинвестинговых проектов — это, конечно, очередной кризис на рынке недвижимости, который может привести к тому, что ставки аренды в очередной раз снизятся и возрастет вакантность площадей, уменьшив доходы инвесторов. Тем не менее, качественная недвижимость — в любом случае низкорискованный актив. У хорошего объекта коммерческой недвижимости всегда будет арендатор. И основная задача площадок найти для инвесторов именно такие объекты с минимальным риском, расположенные в наиболее удачных локациях и наиболее комфортные для арендаторов.

Источник