Проклятая миля

Как у Кремля появились дома-призраки

Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»

Золотая миля — первый элитный жилой район современной России — стремительно пустеет. Окрестности улиц Остоженки и Пречистенки с годами не стали менее привлекательными, но многие из тех, кто когда-то купили здесь квартиры, теперь предпочитают жить за городом или за границей, а продать ценные метры в пяти минутах ходьбы от Кремля не могут: по старой памяти просят больше, чем согласны платить покупатели. Больше не на 100 тысяч рублей и даже не на миллион — чаще всего цена завышена примерно в два раза.

Звенящая пустота

Как выяснили эксперты агентства элитной недвижимости Kalinka Group, невостребованными — то есть пустующими — сейчас остаются примерно две трети дорогих квартир, расположенных в уже построенных домах Золотой мили. В остальных 32 процентах проживают либо сами собственники, либо арендаторы.

«Такая ситуация вызвана тем, что собственники когда-то покупали здесь квартиры в качестве инвестиций, а сейчас не готовы подстраиваться под новую конъюнктуру рынка, — говорится в проведенном аналитиками исследовании. — Желая вернуть свои вложения, владельцы не готовы опускать цены до рыночных, в результате чего не могут выдержать конкуренцию с первичным рынком данной локации или со вторичным предложением других центральных районов Москвы».

Больше половины — 57 процентов — собственников квартир на Золотой миле не живут в них сами, не сдают и не хотят продавать по цене, которая соответствует ожиданиям покупателей, но оказывается ниже стоимости покупки. «Они занимают выжидательную позицию и невольно обесценивают и без того упавшие в цене активы», — подчеркивают аналитики.

По их подсчетам, ценовые ожидания собственников суперэлитного жилья в районе Остоженки завышены почти в два раза: анализ сделок, заключенных здесь за последний год, показал, что проданные лоты были реализованы в среднем на 45 процентов дешевле, чем изначально заявленная стоимость.

Интересно, что Золотая миля, рискующая стать районом-призраком, на самом деле и привлекательна, и нужна: спрос на местное жилье существенно превышает объем адекватно оцененного предложения. Поэтому почти две трети покупателей, изначально заинтересованных в приобретении элитной недвижимости на вторичном рынке Остоженки, либо выбирают соседние локации (район Арбата, например), либо другие районы Центрального округа (Патриаршие пруды, Тверской). И только один из десяти покупателей все же покупает квартиру именно на Золотой миле, но уже в строящемся доме. Девелоперы, судя по всему, живут и здравствуют на новой ценовой орбите, в отличие от собственников «золотых» квартир, застрявших где-то в начале 2000-х.

«Сегодня мы наблюдаем безлюдный район в самом сердце Москвы, в пешей доступности от Кремля. К сожалению, в связи с изменениями экономического, политического характера, а также активным развитием элитного девелопмента и его переходом на новый уровень качества проектов, собственникам стоит подписаться под убытками и расстаться с недвижимостью, которая давно перестала быть активом, — говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. — Это позволит удовлетворить реально существующий спрос и сделает район жилым. Сами же владельцы благодаря решительным действиям смогут спасти значительную часть своих инвестиций».

«Дурачье потому что»

«Не продается, — сетует 27-летняя жительница одного из элитных комплексов, построенных на Остоженке в конце прошлого тысячелетия. — Мои родители купили здесь квартиру, вложив в нее почти все на тот момент заработанное. Для них это была мечта. Плюс статус. Они приезжие (из ближнего зарубежья — прим. «Дома»), отец своими руками бизнес выстраивал по кирпичикам, мыкался по каким-то углам. Где-то с 2010 года наступили плохие времена, в 2014-м начался тотальный обвал. Сейчас эта квартира просто ест наши деньги. Родители давно собрались уезжать на родину — там можно спокойно жить, лучше, чем здесь. Я недавно вышла замуж, работаю юристом, останусь в Москве, но не в этой квартире — куда нам такие хоромы. Проблема в том, что покупателей вообще нет. Риелторов — вагон. Последний посоветовал нам снизить цену почти вдвое. Но это не вариант. Сейчас думаем, что делать. Решение в любом случае будет принимать папа. Если бы решали мы с мамой, давно согласились бы на скидку. Но для него торг в том объеме, который нам предлагают, просто психологически невозможен. Речь идет о нескольких десятках миллионов рублей».

Остоженка

По словам Романа Родионцева, руководителя по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet, ценовые ожидания в районе сильно завышены, что во многом связано с курсом доллара: цена в валюте осталась на уровне 2000-х, но в пересчете на рубли это уже совсем другой ценник. «Большинство проектов в локации были построены еще в начале 2000-х годов и по сегодняшним меркам устарели, особенно это касается уровня инженерии в домах», — указывает эксперт.

Жителям Золотой мили, впрочем, ее внезапная депопуляция только на руку, считает Родионцев: чем меньше соседей, тем комфортнее.

«Тише здесь сейчас стало, это точно. Машин меньше, — по-своему оценивает ситуацию жительница одного из немногих оставшихся в районе старых домов. — В 1990-х все поломали — я не только про дома говорю, про судьбы тоже. А теперь, вы говорите, квартиры им не нужны. Дурачье потому что. И как бы душа заплеванная у этого места. Выкинули всех, выселили в Подмосковье, а может, и пристукнули — кто знает. Дворцы красивые стоят, а не живется. Но найдут ведь других дураков, куда денутся — район-то хороший. Мне лично все равно, что будет. Главное, чтобы наш дом не трогали. И так намолотили уже, хватит».

Покупатели сегодня не готовы платить большие деньги за квартиры, в которых 10-15 лет жили люди и в которых нужно делать серьезный ремонт, поясняет Ирина Калинина, управляющий партнер агентства Point Estate. Им неважно, сколько собственник вложил денег в покупку квартиры и отделку, им важно, сколько они сами готовы потратить на покупку недвижимости.

Хамовники

Хамовники

«Владельцы жилья на Остоженке хорошо помнят, что квартиру покупали по цене 3,5 тысячи долларов за квадратный метр, но еще лучше им врезался в память тот факт, что в 2012 году их жилье оценивалось в 40 тысяч или даже в 50 тысяч долларов за метр. Однако сегодня красная цена этим квартирам — 12-15 тысяч за метр», — подчеркивает эксперт.

А мы уйдем на север

Главная ошибка продавцов элитных квартир на Золотой миле заключается в том, что они по-прежнему уверены в незаменимости своих квартир: где еще жить приличному человеку с деньгами, если не на Остоженке, с видом на храм Христа Спасителя. На деле во всех мегаполисах мира наблюдается единая тенденция: престижные районы постепенно появляются там, куда еще несколько лет назад опасно было ходить даже днем. Спрос перетекает из одних локаций в другие, не самые популярные места становятся ультрамодными.

В Москве в первом полугодии 2018-го лидером по продажам квартир в элитных новостройках стал расположенный за Садовым кольцом (!) район Хамовники — здесь заключили, по данным агентства Welhome, 30 процентов сделок. В числе наиболее востребованных также оказались Замоскворечье, Якиманка, Арбат и Таганский районы — никакой Остоженки. Впрочем, было бы что покупать. «Сейчас в первичной продаже (на Золотой миле — прим. «Дома») есть квартиры только в двух уже сданных жилых комплексах, заявленная цена квадратного метра в них — от 700 тысяч до 3,1 миллиона рублей», — говорит Роман Родионцев.

Тем не менее хоронить Остоженку и окрестности эксперты отказываются. «Конечно, роста цен на вторичную элитную недвижимость здесь уже не будет, — отмечает Ирина Калинина. — Прежде всего из-за конкуренции с первичным рынком, на котором в последние годы появилось большое количество новых, более современных и более качественных проектов. И цены в них значительно ниже предлагаемых собственниками квартир на Остоженке. Жилые комплексы на Остоженке, какими бы они ни были прекрасными, постепенно устаревают, и главным их достоинством остается только локация. Так что если говорить о современных инвесторах, то их интересы, конечно, сосредоточены в новых объектах первичного рынка. И все же существует довольно большая аудитория покупателей, желающих приобрести квартиры на Остоженке для собственного проживания».

По мнению эксперта, эти люди не готовы покупать по завышенным ценам и выйдут на рынок, как только цены предложения опустятся на рыночный уровень. «Я считаю, что рано или поздно это произойдет: собственники поймут, что для реализации квартиры нужно снизить цену, — уверена Калинина. — И тогда вторичный элитный рынок в этой локации оживет».

Когда наступит это «рано или поздно» — неизвестно. На заре становления современной России некоторых непростых граждан хоронили вместе с любимыми автомобилями. С квартирами, правда, провернуть такое будет технически сложнее.

Источник