Трудовой Кодекс РФ с комментариями ТК РФ, бесплатные консультации юристов
Развитие рынка нецелевых кредитов под залог жилья могло бы снять часть долговой нагрузки с населения. Помочь в этом могут современные технологии
В России 20% населения тратят более 60% своих доходов на погашение дорогих и краткосрочных потребительских кредитов. Это заставляет экономить и снижать потребление. В результате сокращается производство, зарплаты и рабочие места. Безработица приводит к росту просроченной задолженности, удорожанию кредитов и новому витку циклического кризиса потребления.
При этом в России маленькая закредитованность населения. Отношение долга населения к ВВП в 2,2 раза ниже, чем в развивающихся странах, и в 5 раз ниже, чем в развитых. Одна из основных причин высоких расходов на обслуживание кредитов – низкая доля недорогой ипотеки, в 3 и 10 раз меньше развивающихся и развитых рынков. Население не имеет возможности заложить существующее жилье по ставкам, близким к ключевой ставке ЦБ РФ, как это возможно, например, в США, где на целевую ипотеку приходится лишь 40% выдачи. В результате вместо кредита под 10-11% на 20 лет семьи платят около 25%. Если рефинансировать около 6 трлн рублей потребительских кредитов нецелевой ипотекой по ключевой ставке плюс 3%, то население сэкономит 600 млрд рублей в год платежей по процентам. Потребительский спрос может быть увеличен на 12 трлн рублей за счет роста ипотеки до уровня развивающихся стран и на 75 трлн рублей за счет роста до уровня развитых стран.
Нецелевая ипотека (кредит на любые цели под залог имеющегося в собственности недвижимости) является мощным стимулятором потребительского спроса, особенно в условиях спада экономики. При этом, она имеет большое социальное значение – снижает долговую нагрузку у самой закредитованной части населения, увеличивает их экономическую активность и производительность. Поэтому этот канал стимулирования спроса является наименее инфляционным.
Однако, несмотря на наличие незаложенной недвижимости стоимостью более пятидесяти триллионов рублей, ежегодно выдается нецелевой ипотеки немногим более десяти миллиардов рублей. Высокие ставки – более 20% у банков и 28-36% у частных инвесторов – гарантируют высокую просрочку и нежелание банков рисковать резервированием под нее на фоне рекордно низкой достаточности капитала.
Каким образом снизить ставки и сделать ипотеку доступной для рефинансирования дорогих потребительских долгов? Ставки ипотеки в развитых странах примерно равны ставке рефинансирования плюс 1,5-3%. Основная часть ипотечного долга финансируется на долговых рынках капитала и за счет сделок РЕПО ипотечных ценных бумаг (ИЦБ или Mortgage Backed Securities — MBS) в центральных банках. Рынок ипотечного долга является вторым по объему и ликвидности после рынка государственных облигаций в мире. Пенсионные фонды, страховые компании, агентства по развитию ипотеки вроде Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в РФ, Fanny Mae и Freddy Mac в США выкупают ипотечные ценные бумаги или под пул закладных выпускают собственные ИЦБ (через специализированные компании) с гарантией соответствующего института по развитию ипотеки. Это позволяет им держать ставки низкими.
Для инвестиций в такие бумаги пенсионным фондам, страховым компаниям, банкам и другим инвесторам нужна достоверная оценка их риска рейтинговым агентствами или же страховка от дефолта или гарантия агентства по развитию ипотеки. Всем им нужна прозрачность и стандартизация закладных, обеспечивающих ИЦБ. Иначе в качестве обеспечения по ИЦБ попадает неликвидная и переоцененная недвижимость, которая, по сути, продается инвесторам вместе с такой бумагой. Это приводит к потере средств инвесторов, снижению спроса на ИЦБ и ужесточению регулирования.
В России рынок секьюритизации ипотеки развивается вместе с внедрением стандартизации закладных, упрощения и ускорения выпуска ИЦБ. В 2016 году была запущена «Фабрика ИЦБ» АИЖК, позволяющая перейти на однотораншевые бумаги с поручительством и гарантией выкупа дефолтных активов из ипотечного покрытия от АИЖК, а также снизить избыточные нормативные требования к банкам.
Для дальнейшего развития предстоит включить ценные бумаги, обеспеченные нецелевой ипотекой в Ломбардный список Банка России для сделок РЕПО (при наличии рейтинга или гарантии института развития), распространить гарантии АИЖК на нецелевую ипотеку, ускорить регистрацию ИЦБ у регулятора. При этом необходимо решить проблемы, связанные с обеспечением прозрачности пулов закладных, высоких издержек, связанных с хранением и передачей документов, а также на совершение сделок купли-продажи и залога закладных; риска потери/недостоверности документов, отсутствия механизма полной и быстрой оценки рисков и возможностью секьюритизации нецелевой ипотеки.
Современные технологии blockchain позволяют сделать пулы закладных прозрачными, исключить возможность подделки данных, сократить издержки и ускорить секьюритизацию ипотеки до считанных недель при возможности ускоренного порядка выпуска и регистрации ИЦБ у регулятора. Банки и организаторы секьюритизации смогут выставлять заявки на закладные, а брокеры и оригинаторы проводить автоматический андеррайтинг заявки заемщика со всеми покупателями закладных одновременно. Это позволит заемщику мгновенно получать все предложения, подав всего одну заявку. При этом, любой брокер сможет сразу заключить договор ипотеки и продать закладную благодаря технологии Smart Contract. Собрав необходимый пул закладных, организатор секьюритизации будет предоставлять к нему электронный доступ рейтинговому агентству и инвесторам, которые благодаря аналитическим инструментам могут гораздо точнее оценить риск за считаные дни, а не месяцы.
Новое поколение технологий в сочетании с точечными совершенствованиями регулирования секьюритизации ипотеки позволяют ускорить в России развитие нецелевой ипотеки, снизить социальную напряженность у закредитованной части населения и стимулировать падающий потребительский спрос.
- Портфель ипотеки является крупнейшим активом в мире и превышает $25 трлн. Более $4 трлн ипотеки выдается в год, менее 40% идет на покупку нового жилья.
- Доля ипотеки в долге домашних хозяйств составляет 74% в развитых странах и менее 30% в развивающихся. Такая структура долга влечет высокий месячный платеж для заемщиков, снижение потребления и неблагоприятные последствия для развития экономики.
- Стимулирование целевой ипотеки ограничено невысокой долей среднего класса. Такое стимулирование перераспределяет деньги налогоплательщиков от менее обеспеченных, более обеспеченным слоям населения, способным покупать недвижимость во время кризиса. При этом, беднейшие слои населения зачастую перекредитованы дорогими потребительскими кредитами, не имея доступа к недорогой ипотеке, несмотря на владение жильем.
